個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅是指《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向收取的全部價款和價外費用。個人轉(zhuǎn)讓房屋屬于“銷售不動產(chǎn)”稅目的征收范圍，因此，個人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)按照其銷售房屋取得收取的全部價款和價外費用依據(jù)5%的稅率納稅營業(yè)稅。

營業(yè)稅是一種對房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的流轉(zhuǎn)稅，其計稅依據(jù)為收取的全部價款和價外費用;而契稅是一種對房屋權(quán)屬變更環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅，其計稅依據(jù)為房屋交易雙方成交價格。

關(guān)注理由：2010年年將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年

 政策解讀

按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體可歸納為：

1.普通住房及非普通住房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國辦發(fā)[2005]26號規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

2.符合條件辦理免稅的具體程序規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，納稅人應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅;住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。此外，根據(jù)國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，成交價格是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

3.購買房屋的時間認(rèn)定和發(fā)票的開具。根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間;個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。同時，國稅發(fā)[2005]172號對購買房屋的時間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原?則確定購買房屋的時間。

4.對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規(guī)定年限對外銷售的，根據(jù)國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。新政策在此未作特別規(guī)定，但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點，具體工作中應(yīng)延用國稅發(fā)[2005]89號相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.非購買形式取得住房行為相關(guān)規(guī)定。根據(jù)國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。對此，新政策要求類似問題比照上述規(guī)定執(zhí)行。

歷史對比

(一)關(guān)于營業(yè)稅“老政策”執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

對2005年6月1日以前個人轉(zhuǎn)讓房屋仍按照財政部、國家稅務(wù)總局1999年出臺的財稅字[1999]210號文件規(guī)定視同情形繳納營業(yè)稅，即：“對個人銷售其購買并居住滿一年的普通住宅，可免征營業(yè)稅;對個人銷售其購買并居住不滿一年的普通住宅，可按銷售額與購房原價的差額征收營業(yè)稅。”

(二)關(guān)于營業(yè)稅新政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

對2005年6月1日以后個人轉(zhuǎn)讓房屋按照新政策規(guī)定繳納營業(yè)稅，即：“對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”

(三)關(guān)于營業(yè)稅新老政策的不同點

新老營業(yè)稅政策的不同點主要體現(xiàn)在：一是普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同。老政策中的普通住宅是指除別墅、度假村、高級公寓等高檔住宅以外的居民住宅;而新政策要求普通住宅不包括別墅、度假村、高級公寓等高檔住宅，同時進(jìn)一步明確了的3個認(rèn)定條件，即：住宅小區(qū)建筑容積率在XX以上;單套建筑面積在XXX平方米以下;(3)實際成交價格在同類區(qū)域住房平均交易價格XXX倍以下。并強調(diào)應(yīng)同時滿足以上3個條件才能享受優(yōu)惠政策。二是購房起始時間確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。新政策的起始時間為產(chǎn)權(quán)證上注明時間;而老政策的起始時間為簽訂協(xié)議的時間。三是享受免稅政策的購房時間不同。新政策為2年而老政策為1年。

2010年新政策

國務(wù)院總理溫家寶2009年12月9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議完善了促進(jìn)消費的若干政策措施，并表示，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。此外，2010年將延續(xù)汽車購置稅減征政策，但減征幅度下降。分析人士指出，房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌都不是政府愿意見到的。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限延長只是一個信號：如果房價再度偏離航線出現(xiàn)暴漲，國家將出臺更多新的政策進(jìn)行干預(yù)。

解讀·房市

變相提高轉(zhuǎn)讓價格 年底或掀成交高峰

2009nian12月9日，國家發(fā)展改革委主任張平首先公開表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。隨后，國務(wù)院常務(wù)會議出臺限制投機(jī)性購房的具體措施：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。

打擊投機(jī)性購房

宏鑫房產(chǎn)店長王英介紹說，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上的年限計算。也就是說，新政策執(zhí)行后，產(chǎn)權(quán)證時間不足5年的二手房在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，都將被征收營業(yè)稅。“這是通過變相提高房屋轉(zhuǎn)讓價格，達(dá)到打擊投機(jī)購房的目的。”王英說。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌都不是政府愿意見到的。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限延長只是一個信號：如果房價再度偏離航線出現(xiàn)暴漲，國家將出臺更多新的政策進(jìn)行干預(yù)。

購房者可能觀望

多數(shù)中介商開始擔(dān)憂，如果新的營業(yè)稅征免政策從明年1月正式實施，二手房市場在短期內(nèi)將面臨重創(chuàng)。“這么重的稅，肯定會讓一些購房者回到觀望狀態(tài)。”馬飛預(yù)計，明年早期，二手房交易量可能面臨萎縮。

但另一方面，該政策如果確定于明年執(zhí)行，中介商認(rèn)為近期爆發(fā)的二手房交易潮可能延續(xù)至年底。王英證實說：“現(xiàn)在政策明確，在營業(yè)稅征繳范圍內(nèi)的購房者，肯定會趕在年底完成交易。”

另外，讓中介商們得到一絲慰藉的是，包括首次貸款購房可享受2成首付、7折利率優(yōu)惠等政策仍將在明年得到延續(xù)。同時，成都目前個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收，是按照市場指導(dǎo)價進(jìn)行，一些中介商表示，市場指導(dǎo)價低于房屋轉(zhuǎn)讓的實際成交價格，這意味著房屋交易的營業(yè)稅相對要輕一些。

算賬

50萬元的住房營業(yè)稅27750元

“這一政策，就是在控制二手房市場的交易。”1+2聯(lián)合不動產(chǎn)店長馬飛得知這一消息，嘆氣說，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限擴(kuò)大，意味著更多在二手房市場上的購房者將面臨重稅。目前個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅率為5.55%。

王英計算說，一套總價為50萬元的住房，如果不在營業(yè)稅征免范圍內(nèi)，將被征收27750元的營業(yè)稅。

新政影響

近期二手房交易量會增加

在桃花街一家二手房交易公司里，前來咨詢二手房源買賣的市民絡(luò)繹不絕，工作人員手中的計算器響個不停，整個交易大廳內(nèi)一派繁忙的景象。“已經(jīng)聽說了取消‘五改二’的消息，本來打算過了年再賣房子，但是我的房子剛剛超過兩年，所以今天來二手房交易公司登記一下，希望在今年能賣出去。”市民戴維說。

對于營業(yè)稅政策的調(diào)整，在這家二手房交易公司工作多年的孫敏并不驚訝。“我們對此有心理準(zhǔn)備，而且很多前來購房的市民早就預(yù)測到這個政策。”她說。

隨后，記者來到市區(qū)南大街一家二手房交易公司，整個交易大廳里人氣也頗旺。 回想起今年的二手房交易市場，這家二手房交易公司的銷售經(jīng)理蔡菲菲用“供銷兩旺”這個詞來形容。據(jù)她介紹，在今年年初實施的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策為今年港城的二手房交易加溫不少。“今年前三季度交易都很火爆，平均每天我們公司都有十幾套交易成功的二手房。”蔡菲菲說，“僅第三季度，我們的營業(yè)收入就達(dá)到20多萬。很多有賣房打算的市民都意識到，這項優(yōu)惠政策早晚都會停止，因此他們都盡量將交易時間提前。”

當(dāng)9日國家公布了取消“五改二”的消息之后，昨天，蔡菲菲的熱線電話一上午就沒有間斷過。“目前打電話來的市民，主要是之前賣房猶豫不決的，此時都會提前出售手中的房屋。”蔡菲菲說，“相信更多的市民知道這個消息之后，我們公司的二手房交易量會迎來一個小高潮。”

不少市民在網(wǎng)上查看時，發(fā)現(xiàn)北京、上海等地近期出現(xiàn)二手房交易井噴的現(xiàn)象。那么，煙臺會出現(xiàn)二手房交易井噴嗎?記者采訪了我市兩家二手房交易公司的工作人員，他們稱雖然近期二手房交易會繼續(xù)升溫，但是由于煙臺二手房交易市場較小，二手房源少，因此不會出現(xiàn)井噴的現(xiàn)象。

差價10萬 多交5550元

五和二之間，到底有多大差別呢?

孫敏為市民算了一筆經(jīng)濟(jì)賬。

她說，一位市民出售一處已經(jīng)超過兩年但未超過五年的二手房，當(dāng)時購買總房價為40萬元，今年總房價能賣到50萬元。如果這位賣房市民在今年完成買賣交易，則只需要繳納個稅，即房屋原價和現(xiàn)價的差價×20%，為2萬元錢。如果是明年賣出房屋，他在繳納2萬元個稅之外，還要繳納個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅，即房屋原價和現(xiàn)價的差價×5.55%，為5550元。

在此，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，如果市民現(xiàn)在有超過兩年但不到五年的二手房打算買賣，此時就應(yīng)該出手，盡快辦理各項手續(xù)，爭取在今年完成過戶。如果時間再晚一點的話，就趕不上“五改二”的末班車了。

投機(jī)購房或減少

今年樓市快速升溫，取消“五改二”無疑是一劑退燒藥。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這主要是為抑制投機(jī)性購房，防止再次炒高二手房房價，對投機(jī)行為有一定的打擊作用，有助于平抑房價。然而，由于煙臺的二手房房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海等地，因此投機(jī)性購房的投資者只能占到少數(shù)，對煙臺投機(jī)性購房的影響較少。

孫敏介紹說，取消“五改二”，一方面對投機(jī)性購房有一定的打擊作用，另一方面對于真正需要住房的市民不會有太大影響。目前，在他們公司的二手房成交記錄中，結(jié)婚用房、學(xué)區(qū)房占有很大一部分的比例，特別是學(xué)校周圍的學(xué)區(qū)房一直是二手房交易市場上的“香餑餑”，取消“五改二”，可能對于地段偏遠(yuǎn)的二手房有一定的影響，但是對位于市區(qū)黃金地段的二手房并不會有太大影響。

一手房可能受益

對二手房營業(yè)稅的調(diào)整，多數(shù)開發(fā)商表示，取消營業(yè)稅優(yōu)惠在打擊炒房客的同時，也將促使部分二手買家回流到一手市場，其實是增強了市民購買一手房的動力。

房產(chǎn)專家王劍超表示，無論從中央經(jīng)濟(jì)工作會議還是整個經(jīng)濟(jì)形勢看，國家明年對樓市的剛性需求和改善型需求還是持鼓勵的態(tài)度，因此對一手房交易并未出臺什么限制措施。

“所以，屆時在總交易成本差不多的情況下，新房顯然將更受歡迎。”福州金山一個大型樓盤的銷售總監(jiān)這樣認(rèn)為。