房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅開(kāi)征 各方反應(yīng)不一

摘要

重慶擬對(duì)“高端房”征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。內(nèi)容既包括對(duì)炒房牟利者的征稅，也包括對(duì)高端房的征稅。此項(xiàng)措施能夠把炒房的牟利壓縮到最小，從而減少炒房的熱情和動(dòng)力，讓商品房的供求更趨向于合理。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-基本簡(jiǎn)介

舉例說(shuō)，比如一個(gè)人買(mǎi)了5套或10套房，通過(guò)炒房牟利，或者其所購(gòu)買(mǎi)的房子是超過(guò)200平方米的大戶(hù)型，其價(jià)格超過(guò)普通房?jī)r(jià)的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的價(jià)格為每平方米5000元，你購(gòu)買(mǎi)的房子價(jià)格卻達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)元。那么，這樣的房子就屬于高端房，就要開(kāi)征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。

2010年4月8日，有媒體報(bào)道稱(chēng)物業(yè)稅即將在京滬深渝等重點(diǎn)城市開(kāi)通，然而，這一消息卻被有關(guān)人士否定。有關(guān)人士稱(chēng)，中央政府即將開(kāi)征的是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅，而非物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅必須經(jīng)過(guò)全國(guó)人大批準(zhǔn)才能施行。

然而，資料顯示，從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開(kāi)篇評(píng)論，連續(xù)六天播發(fā)評(píng)論，抨擊高房?jī)r(jià)。

隨即人民日?qǐng)?bào)等中央媒體也都對(duì)高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)。這些是否都是為物業(yè)稅開(kāi)道。

截止到目前為止，是否開(kāi)通物業(yè)稅仍是個(gè)謎，而目前備受關(guān)注的“房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅”的具體細(xì)節(jié)仍不清楚。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-總體概述

2010年4月8日，坊間消息稱(chēng)，房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅已于4月7日晚通過(guò)建設(shè)部的審批，而且財(cái)政部和國(guó)務(wù)院通過(guò)的可能性非常大。該消息還透露，房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅發(fā)起地點(diǎn)為重慶，試點(diǎn)地區(qū)目前定在京滬深渝，將按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后再按1.2%至1.5%征收。

中央政府即將開(kāi)征的是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅或稱(chēng)住房保有稅，而非物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅必須經(jīng)過(guò)全國(guó)人大批準(zhǔn)才能施行，需要人大立法通過(guò)，過(guò)程較長(zhǎng)，因此可能會(huì)先以住房保有稅先在個(gè)別高房?jī)r(jià)城市試點(diǎn)，主要目的還是抑制投資投機(jī)性需求，現(xiàn)在正是較好時(shí)機(jī)，因?yàn)槿乱詠?lái)部分城市的部分新盤(pán)又開(kāi)始新一輪漲價(jià)。

可能對(duì)存量房和增量房一并征收收，但會(huì)從購(gòu)房套數(shù)、戶(hù)型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅。

上海擬征住房保有稅頂替物業(yè)稅，基本方案已定。目前上海制訂的方案是征收住房保有稅，也是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，其所起到的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用與物業(yè)稅相同。但因物業(yè)稅作為基本稅種需要立法等多項(xiàng)工作的配合，又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾，才選擇了房產(chǎn)保有稅這種方式。自住需求可免交保有稅。

發(fā)改委曾于2007年發(fā)布報(bào)告，稱(chēng)“可按人均30平方米進(jìn)行稅收減免，超過(guò)部分則征收保有環(huán)節(jié)稅?！?/p>

早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，成為首批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)。一年后，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-實(shí)施目的

從2010年3月下旬開(kāi)始，各地樓市又現(xiàn)“癲狂 ”苗頭：一線樓市重現(xiàn)大幅提價(jià)，上海部分樓盤(pán)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)150%;土地市場(chǎng)的紅火行情快速燒至長(zhǎng)春、鄭州、合肥等二線城市，泡沫危機(jī)同步蔓延;但各地保障性住房計(jì)劃虛多實(shí)少。

開(kāi)征房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅的主要目的是抑制投資投機(jī)性需求，現(xiàn)在正是較好時(shí)機(jī)，因?yàn)槿乱詠?lái)部分城市的部分新盤(pán)又開(kāi)始新一輪漲價(jià)。

而有消費(fèi)者表示，這個(gè)措施可能治標(biāo)不治本，即使政府開(kāi)征高價(jià)房產(chǎn)消費(fèi)稅，也不能從根本上解決供需關(guān)系。如果有錢(qián)人轉(zhuǎn)而去買(mǎi)低價(jià)房，低價(jià)房就會(huì)漲價(jià)，房源就會(huì)減少，老百姓還是買(mǎi)不起房。

目前公認(rèn)的國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)厲的國(guó)家是德國(guó)，德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲：在德國(guó)，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%至45%不等(2009年后統(tǒng)一為25%的資本利得稅)。最后，房子的管理、維修等費(fèi)用也很高。重重的稅收限制，已經(jīng)大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤(rùn)空間。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-實(shí)施方案

一.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，價(jià)格高于正常計(jì)稅價(jià)格(開(kāi)發(fā)成本+合理利潤(rùn)20以下)的，稅率0%，高于合理利潤(rùn)20%但低于50%的，按銷(xiāo)售價(jià)格10%征收，高于50%但低于100%的，適用15%，高于100%但低于200%的適用25%，高于200%以上部分，適用35%。

二.對(duì)炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免稅，出售家庭擁有的第二套，稅率20%，出售家庭擁有的3套以上的，稅率50%。

三.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，家庭唯一第一套，稅率為零，購(gòu)買(mǎi)兩套以上的，稅率30%。(以上為摘要)同時(shí)規(guī)定，政府買(mǎi)地收入85%上繳中央金庫(kù)。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-具備條件

1、不同于最近熱議的房地產(chǎn)暴利稅，暴利稅直接針對(duì)炒房行為，對(duì)于投資兩套以上非改善性住房的行為，對(duì)其所得征收高額的稅收，以抑制投資投機(jī);

2、“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的征收對(duì)象既有購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的行為，又有購(gòu)買(mǎi)單價(jià)高，戶(hù)型大的“高端房”的行為，但我們沒(méi)有看到具體的標(biāo)準(zhǔn);

3、重慶將征收的這種稅納入“消費(fèi)稅”的行列，而沒(méi)有開(kāi)征新的稅種，用意似乎在于回避繁瑣的立法程序。

重慶市政策關(guān)于房產(chǎn)方面，其它好的政策還有：重慶的公租房由政府以劃撥方式供給建設(shè)用地，建房成本比普通商品房約低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利潤(rùn)，大體上公租房租金相當(dāng)于同類(lèi)商品房出租價(jià)格的60%。還有，針對(duì)目前保障性住房沒(méi)有專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致出現(xiàn)很多腐敗和尋租的現(xiàn)狀，重慶表示要建立專(zhuān)門(mén)的住房保障局，還準(zhǔn)備建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的副局級(jí)單位公租房管理局，都是非常有針對(duì)性的舉措。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-反應(yīng)不一

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅不可能也不應(yīng)該出現(xiàn)，首先：分析最近出現(xiàn)如此多新稅傳聞的原因：

1：兩會(huì)后各大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性跳漲。7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)：以北京為代表的各大城市在3.15號(hào)以后房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)性的上漲，千人搶房，一天漲10萬(wàn)等現(xiàn)象比比皆是。房?jī)r(jià)在1-2月出現(xiàn)的暫緩上漲完全被短短幾天時(shí)間的漲幅所取代。以北京為例，出現(xiàn)了通州房?jī)r(jià)月內(nèi)上漲過(guò)萬(wàn)的現(xiàn)象，熱炒導(dǎo)致郊區(qū)超過(guò)城區(qū)。

2：市場(chǎng)與政策期待的結(jié)果背離。7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)：兩會(huì)期間穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策預(yù)期在兩會(huì)第二天就因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的火熱而難以實(shí)現(xiàn)。從09年12月開(kāi)始的系列政策，難以抵擋待漲的炒房者。

3：最近重要媒體的報(bào)道7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)：3月底開(kāi)始的《新聞聯(lián)播》、新華社連續(xù)數(shù)次評(píng)論房地產(chǎn)市場(chǎng)。使得市場(chǎng)明顯開(kāi)始對(duì)出臺(tái)超過(guò)前期更嚴(yán)厲的政策出現(xiàn)擔(dān)憂。最近幾天的房地產(chǎn)股出現(xiàn)下跌就是證明。

其次：分析執(zhí)行房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅的可能性。

1：這一政策如果實(shí)施將是世界歷史來(lái)的最嚴(yán)厲調(diào)控7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)：目前公認(rèn)的國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最有利的國(guó)家是德國(guó)，德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲：在德國(guó)，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%至45%不等(2009年后統(tǒng)一為25%的資本利得稅)。最后，房子的管理、維修等費(fèi)用也很高。重重的稅收限制，已經(jīng)大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤(rùn)空間。

2：目前已有的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有達(dá)到最嚴(yán)格7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)：A：目前的所有調(diào)控政策中并沒(méi)有太嚴(yán)格的信貸政策，即使是對(duì)第二套房貸款也是執(zhí)行的為首付4成，利率為風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。甚至還不如在2008年執(zhí)行的利率1.1倍嚴(yán)格。7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)，B：二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)并沒(méi)有完全執(zhí)行，例如個(gè)稅。

個(gè)人所得稅(personal income tax)是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人(居民、非居民人)之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。

個(gè)人所得稅根據(jù)不同的征稅項(xiàng)目，分別規(guī)定了三種不同的稅率：

1.工資、薪金所得，適用9級(jí)超額累進(jìn)稅率，按月應(yīng)納稅所得額計(jì)算征稅。該稅率按個(gè)人月工資、薪金應(yīng)稅所得額劃分級(jí)距，最高一級(jí)為45%，最低一級(jí)為5%，共9級(jí)。

2.適用5級(jí)超額累進(jìn)稅率。適用按年計(jì)算、分月預(yù)繳稅款的個(gè)體工商戶(hù)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)的全年應(yīng)納稅所得額劃分級(jí)距，最低一級(jí)為5%，最高一級(jí)為35%，共5級(jí)。

3.比例稅率。對(duì)個(gè)人的稿酬所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，按次計(jì)算征收個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率。其中，對(duì)稿酬所得適用20%的比例稅率，并按應(yīng)納稅額減征30%;對(duì)勞務(wù)報(bào)酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%征稅外，還可以實(shí)行加成征收，以保護(hù)合理的收入和限制不合理的收入。

房產(chǎn)再交易應(yīng)該按照第三條，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得20%，而目前實(shí)際執(zhí)行的為1%。

計(jì)稅價(jià)格不能落實(shí)7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)：目前各地的計(jì)稅價(jià)格包括統(tǒng)計(jì)的價(jià)格依然與實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格有非常明顯的差距。一套房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)很可能納稅價(jià)格僅為100萬(wàn)。所以即使執(zhí)行前文所說(shuō)的房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅也會(huì)因?yàn)殡y以確定稅額而被市場(chǎng)消化，

特別消費(fèi)稅欲來(lái) 趕走瘋狂投資客?

3月末至今，深圳、北京、上海、杭州等18個(gè)城市成交大幅放量，多個(gè)城市出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售完、隔夜排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，與此前各地成交量普遍低迷的情況形成強(qiáng)烈反差。深圳樓市表現(xiàn)的尤為明顯，進(jìn)入四月以來(lái)，深圳開(kāi)發(fā)商預(yù)期的售價(jià)都在提升，大大超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米，高者甚至已在2.5萬(wàn)元/平方米以上，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量也進(jìn)一步擴(kuò)大。盡管3月深圳市二手房的租金回報(bào)率僅有3.12%創(chuàng)歷史最低點(diǎn)，但有不少中介反映，投資客還在瘋狂入市。高價(jià)房越來(lái)越多,市場(chǎng)越來(lái)越扭曲,樓市調(diào)控風(fēng)聲越來(lái)越緊，但卻一直不見(jiàn)住房消費(fèi)稅或物業(yè)稅出臺(tái)。

市場(chǎng)：樓市癲狂 投資客瘋狂

一線城市房?jī)r(jià)一年最高漲150%7rH黔西南房地產(chǎn)網(wǎng)，從今年3月下旬開(kāi)始，各地樓市又現(xiàn)“癲狂 ”苗頭：一線樓市重現(xiàn)大幅提價(jià)，上海部分樓盤(pán)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)150%;土地市場(chǎng)的紅火行情快速燒至長(zhǎng)春、鄭州、合肥等二線城市，泡沫危機(jī)同步蔓延;但各地保障性住房計(jì)劃虛多實(shí)少。

深圳關(guān)外均價(jià)超2.5萬(wàn)

加價(jià)前：1月份價(jià)格在2萬(wàn)元/m2之下

加價(jià)后：2萬(wàn)元/m2以上已是共識(shí)，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)會(huì)在2.5萬(wàn)元/m2左右

基于3月份的市場(chǎng)回暖，一些區(qū)域開(kāi)發(fā)商的售價(jià)預(yù)期重新上升。龍華將在5月份公開(kāi)發(fā)售的3個(gè)高層樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商預(yù)期的售價(jià)都已大大超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米，高者甚至已在2 .5萬(wàn)元/平方米以上。

3月深圳新房均價(jià)20453元 投資客重新進(jìn)場(chǎng)推高房?jī)r(jià)

深圳市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年3月，深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米20453元，比上年同期上漲86.43%，環(huán)比上個(gè)月上漲15.36%，再次創(chuàng)下單月一手房銷(xiāo)售均價(jià)歷史新高。

由于“兩會(huì)”之間并未有嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，再加上未來(lái)的通脹預(yù)期，這些因素使得自住客戶(hù)和投資客重新進(jìn)入市場(chǎng)，隨后深圳二手房市場(chǎng)成交量逐周大漲，價(jià)格也不斷走高。

深投資客瘋狂 3月樓市成交創(chuàng)新高利率創(chuàng)新低

3月二手成交紅紅火火，創(chuàng)下多家中介業(yè)績(jī)的歷史新高。與此形成鮮明對(duì)比的是，租金回報(bào)率卻在3月份創(chuàng)下歷史新低。4月7日美聯(lián)物業(yè)發(fā)布最新的住宅藍(lán)籌指數(shù)報(bào)告(下稱(chēng)報(bào)告)顯示，3月全市二手房的租金回報(bào)率僅，3.12%，創(chuàng)下歷史最低點(diǎn)。中介表示，目前投資客只盯準(zhǔn)房產(chǎn)價(jià)格的升值，投資回報(bào)率多少已經(jīng)不在考慮范圍。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-社會(huì)影響

房地產(chǎn)行業(yè)先行指標(biāo)改善明顯，市場(chǎng)有望跟隨先行指標(biāo)逐步趨穩(wěn)。同時(shí)，由于2009年先行指標(biāo)處于相對(duì)較低水平，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的因素，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然無(wú)法形成大幅新增供應(yīng)，供小于求的市場(chǎng)狀況近期較難轉(zhuǎn)變。

充足的資金源為一季度房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和擴(kuò)張?zhí)峁┝藞?jiān)實(shí)的后盾和有力的保障，也將繼續(xù)支持二季度房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展以及為房?jī)r(jià)維持現(xiàn)有高位提供重要支撐。

隨著中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步重回正軌，通貨膨脹預(yù)期和人民幣升值的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)作為一種良好的資產(chǎn)保值增值的投資工具，在這種背景下,很有可能成為國(guó)內(nèi)資金和國(guó)際熱錢(qián)的流入方向，這將為房地產(chǎn)市場(chǎng)成交放大和價(jià)格高企推波助瀾。

80后人口進(jìn)入結(jié)婚、生育階段，購(gòu)買(mǎi)住房意愿較為強(qiáng)烈;隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城市人口比重不斷增加，新增加的城市人口對(duì)住房的需求也較為強(qiáng)烈，隨著人民生活水平的不斷提高，財(cái)富的不斷累積，對(duì)于住房的需求也在不斷地釋放。

二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大利空性調(diào)控政策的可能性較小，預(yù)計(jì)政府將相機(jī)選擇、適時(shí)推出相關(guān)調(diào)控政策，政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生顯著變化。

基于上述原因，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮的概率偏小，有望繼續(xù)好于歷史同期水平，而成交價(jià)在目前高位仍有支撐，出現(xiàn)階段性微漲的可能性較大。

對(duì)于二季度房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)，認(rèn)為，季初，板塊存在價(jià)值回歸的動(dòng)力，但在股價(jià)因此推高后,回調(diào)在所難免，最早可能開(kāi)始于季中，因此，板塊走勢(shì)將呈現(xiàn)“前高后低”。同時(shí),由于實(shí)體行業(yè)仍然蘊(yùn)藏一些風(fēng)險(xiǎn)隱患，板塊走勢(shì)將存在反復(fù)震蕩,震蕩中有望出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。

結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)：(一)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，把握通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)，(二)在板塊的震蕩中，尋找波段性投資時(shí)機(jī)和投資品種，(三)把握個(gè)股利好消息帶來(lái)的交易性投資機(jī)會(huì)。風(fēng)險(xiǎn)提示：(一)政策風(fēng)險(xiǎn)仍需謹(jǐn)慎關(guān)注，(二)加息風(fēng)險(xiǎn)漸行漸近。

綜合考慮行業(yè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)兩方面的因素，我們認(rèn)為,二季度房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢(shì)將與上證指數(shù)相當(dāng)，因此，給予房地產(chǎn)行業(yè)“中性”評(píng)級(jí)。建議投資者在防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，把握結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)，參考遵循三條投資主線，(一)受益二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的個(gè)股(二)一季度業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性好的個(gè)股，(三)具備短期概念的個(gè)股。

渤海證券研究所所長(zhǎng)程文衛(wèi)稱(chēng)，買(mǎi)房子跟買(mǎi)股票，大家的心理是一樣的,都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，2009年出現(xiàn)了相對(duì)的低點(diǎn)?！皟蓵?huì)”期間，政策要打壓出現(xiàn)相對(duì)的低點(diǎn)，隨即出現(xiàn)反彈力度很大的上漲。這跟股票是完全一樣的，某種程度來(lái)說(shuō)，房子和股票都屬于資產(chǎn)，按照管理層的意思,通過(guò)大家的努力，讓大家都成為中產(chǎn)階級(jí)，擁有很多的資產(chǎn)，股票、地產(chǎn)都應(yīng)該算是。

具體到房地產(chǎn)股票，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)上市公司而言，有很多的會(huì)計(jì)處理方式，有很多業(yè)績(jī)會(huì)不體現(xiàn)到上市公司業(yè)績(jī)里，有一些行業(yè)前十大流通企業(yè)會(huì)在市場(chǎng)占有率達(dá)到10%、20%,前十個(gè)企業(yè)加起來(lái)會(huì)達(dá)到40%、50%的市場(chǎng)占有率，但萬(wàn)科(000002)全部加起來(lái)占市場(chǎng)占有率也就2%。大的房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)的占有率也是非常低的，這和中國(guó)房地產(chǎn)拿地、招拍掛和房地產(chǎn)運(yùn)行可能有關(guān)系，不是簡(jiǎn)單通過(guò)市場(chǎng)就可以提高占有率的問(wèn)題。

現(xiàn)在更多的是去看做房地產(chǎn)企業(yè)的土地是多少，其它的是看它的總市值有多大。一個(gè)企業(yè)占到全國(guó)市場(chǎng)占有率2%、3%，再有突破，在目前市場(chǎng)狀況下可能比較困難，在金融危機(jī)非常差的情況下，也沒(méi)有看到哪家特別大的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)兼并，去購(gòu)并到其它房地產(chǎn)企業(yè)，反倒可以看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借殼來(lái)上市的，也就是說(shuō)，它通過(guò)市場(chǎng)的購(gòu)并并沒(méi)有形成強(qiáng)者橫強(qiáng)的局面。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-涉及后果

一是確實(shí)如同黃市長(zhǎng)所期待的那樣。黃市長(zhǎng)的“遏制”邏輯，高端房的價(jià)格會(huì)影響中端房的價(jià)格，對(duì)高端房收取“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”，會(huì)遏制住高端房的銷(xiāo)售量，中端房的價(jià)格也就會(huì)降下來(lái)，至少不會(huì)隨著高端房的價(jià)格“水漲船高”。

二是富人不在乎“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。

三是“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者身上。

四是“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”會(huì)逼迫富人轉(zhuǎn)戰(zhàn)中端房市場(chǎng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。在筆者看來(lái)，出現(xiàn)第一種結(jié)果的可能性很小，將小概率事件當(dāng)成美好愿景，實(shí)在有些不切實(shí)際。

房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅-專(zhuān)家分析

實(shí)事求是的說(shuō)，重慶的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”就現(xiàn)有的信息看，并非完美無(wú)缺，除了購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)可以認(rèn)定之外，對(duì)于“高端房”如何界定，無(wú)論是采用“面積”標(biāo)準(zhǔn)，還是“價(jià)格”標(biāo)準(zhǔn)恐怕都不是一個(gè)簡(jiǎn)單的技術(shù)工作，需要做大量的調(diào)研才能確立。而且，“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的政策目的似乎既有抑制投資，還有通過(guò)對(duì)高端房“征稅”的手段來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)消費(fèi)行為，使命很重。至于決定這個(gè)政策成敗的稅率是如何確定的，也沒(méi)有看到相關(guān)的信息。盡管如此，筆者仍然不吝對(duì)這個(gè)政策的溢美之詞。就針對(duì)性而言，重慶的這個(gè)抑制高房?jī)r(jià)的特別消費(fèi)稅，的確是打蛇打到了七寸，在目前政府出臺(tái)的所有舉措中，這絕對(duì)是首屈一指的。

應(yīng)該承認(rèn)，當(dāng)下房?jī)r(jià)瘋漲至此，已經(jīng)和“居住需求”毫無(wú)關(guān)系，當(dāng)房?jī)r(jià)將80%以上的人群都遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面的時(shí)候，支撐房?jī)r(jià)的唯一因素就是投機(jī)，博取資本利得的收益。房屋存在的最大意義已經(jīng)不是為了居住，而是像股票一樣增值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海等城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了10%的國(guó)際警戒線，有些城市這一比例甚至達(dá)到了50%以上。據(jù)此幾乎可以判定，房屋買(mǎi)賣(mài)行為基本上就是投機(jī)行為，要抑制房?jī)r(jià)，必須抑制投機(jī)，要抑制投機(jī)，最好的辦法是讓投機(jī)者無(wú)利可圖?？刻岣郀I(yíng)業(yè)稅等毛毛雨不僅解決不了，通過(guò)物業(yè)稅恐怕也解決不了問(wèn)題，唯一可行的就是征收暴利稅。

特別是，重慶的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”在可以起到抑制投機(jī)作用的同時(shí)，在細(xì)節(jié)上更有引導(dǎo)房地產(chǎn)合理消費(fèi)的功能。眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既存在住房自有率太高的弊病，還存在住房消費(fèi)上超越收入的高消費(fèi)傾向。重慶對(duì)200平以上的大房子，或者價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房的“高端房”征收懲罰性的消費(fèi)稅，一方面可以抑制住房的高消費(fèi)，另一方面也可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更多開(kāi)發(fā)小戶(hù)型的普通商品房。就此而言，這個(gè)政策比單純征收“暴利稅”要高明。就此而言，我對(duì)這個(gè)舉措由衷地投贊成票，并希望通過(guò)試點(diǎn)的形式，在全國(guó)推而廣之。

當(dāng)然，“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”并不能完全解決目前高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，高房?jī)r(jià)的確是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，甚至不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，我們不能期待一個(gè)措施的出臺(tái)就可以一勞永逸的解決問(wèn)題。重慶在這方面的做法也是可圈可點(diǎn)。除了筆者前面列舉的抑制土地價(jià)格的措施之外，重慶在公租房的制度設(shè)計(jì)方面亦令人稱(chēng)道。重慶的公租房由政府以劃撥方式供給建設(shè)用地，建房成本比普通商品房約低1/3。公租房租金只求收支平衡，不追求利潤(rùn)，大體上公租房租金相當(dāng)于同類(lèi)商品房出租價(jià)格的60%。還有，針對(duì)目前保障性住房沒(méi)有專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致出現(xiàn)很多腐敗和尋租的現(xiàn)狀，重慶表示要建立專(zhuān)門(mén)的住房保障局，還準(zhǔn)備建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的副局級(jí)單位公租房管理局，都是非常有針對(duì)性的舉措。

當(dāng)然，重慶的“房產(chǎn)特別消費(fèi)稅”要真正實(shí)施，在法律程序上需要國(guó)務(wù)院的特批，在稅率設(shè)置等方面還需進(jìn)一步的調(diào)研，但比起目前很多地方一些隔靴搔癢的做法，重慶在房地產(chǎn)的健康發(fā)展方面的確下了很多功夫，想了很多辦法，可謂善政。