房價備案是指要求開發(fā)商在首次開盤定價時，必須根據(jù)規(guī)定的時間提前到當?shù)貎r格主管部門備案，然后才可以向房管部門申請銷售許可證，備案的價格將在房管部門的官方網(wǎng)站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在銷售中突破此價格買房。2009年江蘇擬推行房價備案制度，2010年3月25日揚州實施“房價備案”制度，半年內(nèi)不得漲價。

 制度內(nèi)容

房價備案

房價備案

一、開發(fā)商在首次開盤定價時，必須提前15天到物價部門備案，然后才可以向房管部門申請預銷售許可證，備案的價格將在房管部門的官方網(wǎng)站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在實際銷售中突破此價格賣房。

二、如果開發(fā)商在實際銷售過程中想提高銷售價格，那么必須提前15天到物價部門重新備案，并由房管部門重新在網(wǎng)上公布。

三、開發(fā)商在物價部門備案的價格、房管部門在網(wǎng)上公布的價格以及樓盤的實際銷售價格,必須“三價統(tǒng)一”，如果開發(fā)商突破備案價和公布價隨意抬價，將由主管部門進行查處。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房銷售前必須到物價部門辦理價格備案手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑備案手續(xù)才能到房管部門領取到預售許可證進行銷售。

文件中規(guī)定，為保持普通商品住房價格的基本穩(wěn)定，原則上半年內(nèi)不得提高備案銷售價格，確需調(diào)整價格的，應重新辦理價格備案手續(xù)。

除了經(jīng)濟適用房、安居房、限價商品房、政府項目的拆遷安置房等享受政府優(yōu)惠政策的住房繼續(xù)實行政府指導價或政府定價外，揚州市區(qū)的普通商品房都被納入備案范圍，也就是建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的。

總價公示

一是要求，開發(fā)商必須在銷售場所的醒目位置標明經(jīng)物價部門備案同意的價格。二是除了在銷售場所公示外，每套的總價還將在物價局政務網(wǎng)上進行公示。三是全面實行“一價清”制度。

限定

普通商品住房銷售價格，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在規(guī)范成本核算的基礎上，在公布的市場平均利潤率及合理幅度范圍內(nèi)制定銷售價格水平。市場平均利潤率由價格主管部門會同相關部門按照規(guī)定的程序測定，合理上浮幅度由價格主管部門根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平、群眾購買力和市場供求狀況確定并予以公布。經(jīng)測定昆山市普通商品住房市場平均利潤率為12%，最高上浮幅度為50%。在備案過程中，物價部門將對開發(fā)商的銷售價格水平是否超過市場平均利潤率合理幅度進行監(jiān)督。

價格主管部門對普通商品住房實行價格(成本)備案制度。他們還給開發(fā)商列了道公式：普通商品住房價格=成本+利潤+稅金+計入房價的行政事業(yè)性收費±層次差價±朝向差價±環(huán)境差價。這其中，商品房的成本包括土地成本、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、公共基礎設施費、附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用等八部分的總和。而且利潤也進行控制。

意義

從宏觀制度構(gòu)建的角度講，是建立更加完善的社會主義市場經(jīng)濟體制?？梢宰屖袌鲋鲗У淖饔酶笠稽c，政府干預的手伸得更少一點。南京曾經(jīng)推行的“一房一價”制度，之所以一出生就備受爭議，就是因為政府管得太寬，對房價起到了一些抑制作用，但也對樓市秩序造成了干擾，樓盤明里暗里越軌的也不在少數(shù)。

也有利于加強保障房建設，加強房地產(chǎn)領域的執(zhí)法活動，對惡意炒作房價的行為進行處罰，對囤地行為進行懲處，打擊金融領域里違規(guī)向房地產(chǎn)商提供資金的行為，打擊官商勾結(jié)的行為。只有如此，房價過快上漲的趨勢才能得到一定程度的遏制，房價才能趨于正常。

房價備案制度仍然是維護開發(fā)商的自主定價權(quán)的。僅此一點就可以斷言，它不會損及房價一分一毫。房價調(diào)高還是調(diào)低，均不受其制約。其實備案，是為了掌握情況，進而為下一步的政策制定提供參考。

質(zhì)疑

漫畫

質(zhì)疑一：推高“備案價”價格該怎么漲還怎么漲

“房價備案”制度的核心就是“備案價格”，希望通過備案價的封頂，限制開發(fā)商依勢抬價。而這里所謂的“備案價格”，指的是最高銷售價格，即開發(fā)商在銷售過程中房價不超過該價格即可。有網(wǎng)友指出，開發(fā)商大可以抬高“備案價”甚至喊出天價以備漲價之需，如果房子滯銷，開發(fā)商還可以通過“送面積”、“內(nèi)部價”等形式變相降價。久而久之，“備案價”不管對于開發(fā)商還是對于購房者來說都形同虛設，價格該怎么漲還怎么漲。

質(zhì)疑二：拖延成交時間 完成重新定價

備案制度規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售過程中想要漲價，必須提前15天到房管部門重新備案。即使開發(fā)商“備案價”定的不夠高，他們大可以通過各種理由拖延認購或者簽約的時間，等到15天備案期限之后再進行價格調(diào)整。這樣一來，即使購房者了解到樓盤的備案價格，也無法避免開發(fā)商捂盤重新抬價。

質(zhì)疑三：快趁備案期間買房 不然房子又要漲價了

“房價備案制度”助推房價上漲，有網(wǎng)友指出，“房價備案”制度很容易被開發(fā)商利用成為勸說購房者買房的一個工具。至少會給購房者一個心理暗示，即房價不斷高走，相關部分才會出臺這個政策?，F(xiàn)在買房房價還在可控制范圍內(nèi)，等到樓盤備案期限過了，房價的頂有不知道在哪里了。這不但不能起到抑制房價的作用，還可能起到反效果。

評論

揚州世聯(lián)投資策劃管理有限公司總經(jīng)理許世斌認為，目前，國家已經(jīng)對普通商品房放開了定價權(quán)，由開發(fā)商自主定價，物價部門雖然不能夠再像過去一樣直接參與定價，但可以通過對新建普通商品房價格實行備案制度等管理手段，遏制商品房價格過快上漲的勢頭。

他說，揚州開發(fā)商賣房，大多采用“低開高走”的銷售模式，所以，房價備案應能起到抑制作用。“房價備案只針對普通商品房，并未將高檔房納入其中，充分表明政府很關注普通老百姓的住房。而且，備案制并非全面打壓房價，這也表明了政府穩(wěn)定房價的決心。”

質(zhì)疑者當然也有。南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華說，揚州房價備案制，可視為南京“一房一價”的揚州樣本。但從此前南京“一房一價”的實行來看，一些開發(fā)商能通過修建精裝修房的辦法消解政策影響，因為上報的房價只是毛坯價。還有的開發(fā)商，則通過強迫購房人買車庫等辦法來保證有更多資金回流。

吳翔華認為，從現(xiàn)實來看，“價格管制”作用有限，甚至可能起相反的作用。他認為，最好的辦法是抑制投機，對投機購房者課以重稅，同時，應打破開發(fā)商壟斷供應地位。

“房價備案只能對價格不規(guī)范行為起到一定的監(jiān)督和約束作用，但不能起到調(diào)控房價的作用。”揚州市區(qū)一位開發(fā)商評價更直截了當，眼下房價上漲有多方面因素，房價備案制只具備軟性約束力，不會對房價的調(diào)節(jié)起直接作用。