揭秘北京最貴的東釣魚(yú)臺(tái)家園

摘要

東釣魚(yú)臺(tái)家園為中赫置地投資控股有限公司開(kāi)發(fā)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北京西部海淀區(qū)玉淵潭公園北岸，介于西三環(huán)與西二環(huán)之間，東至釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，西至亞洲最大櫻花園，位置絕佳，2009年7月21日以6.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，之后房?jī)r(jià)一度飆升到7.2萬(wàn)元/平方米，2010年1季度更是達(dá)到81105元/平米。

東釣魚(yú)臺(tái)家園-房產(chǎn)簡(jiǎn)介

東釣魚(yú)臺(tái)家園又稱釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院，比鄰釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，北側(cè)是海軍總醫(yī)院，南側(cè)正對(duì)玉淵潭公園，可以說(shuō)是北京市中心的絕佳寶地。

中赫置地釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院項(xiàng)目位于北京西部海淀區(qū)玉淵潭公園北岸，介于西三環(huán)與西二環(huán)之間。項(xiàng)目東至釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，西至亞洲最大櫻花園，北接阜成路，南距玉淵潭61公頃水面約80余米，項(xiàng)目南側(cè)紅線與玉淵潭公園水面之間為代征代建的城市公園綠地。地塊北側(cè)的阜成路為本案目前的主要出行干道，未來(lái)項(xiàng)目北側(cè)還有一條30米寬的盡端式市政規(guī)劃路可直接抵達(dá)西三環(huán)。項(xiàng)目西通中央政務(wù)區(qū)，其是整個(gè)國(guó)家高級(jí)政治樞紐帶;北近中關(guān)村，這里聚集了大量頂級(jí)教育科研機(jī)構(gòu);東臨金融街，是北京乃至全國(guó)金融核心區(qū)，區(qū)域交通便捷，通勤迅速。

東釣魚(yú)臺(tái)家園-開(kāi)發(fā)商

東釣魚(yú)臺(tái)家園位置

開(kāi)發(fā)商為中赫置地投資控股有限公司。中赫置地投資控股有限公司成立于2005年9月8日，是經(jīng)國(guó)家工商行政管理局核準(zhǔn)，在北京市工商行政管理局注冊(cè)設(shè)立的內(nèi)資有限責(zé)任公司。公司注冊(cè)資本為人民幣1.17億元，辦公地點(diǎn)為北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路9號(hào)富爾大廈。地產(chǎn)和能源開(kāi)發(fā)是集團(tuán)目前投資最多、最成熟的核心業(yè)務(wù)。地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在北京、唐山、三亞等城市，在京的主要地產(chǎn)項(xiàng)目有朝陽(yáng)區(qū)北緯40°項(xiàng)目、海淀區(qū)玉淵潭釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院項(xiàng)目等。礦產(chǎn)和能源開(kāi)發(fā)主要有鐵礦、鉬礦，以及正在籌備的國(guó)內(nèi)外多個(gè)油氣田開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

東釣魚(yú)臺(tái)家園-項(xiàng)目背景

故都北平有過(guò)四個(gè)釣魚(yú)臺(tái)，最著名的當(dāng)屬前朝帝師翁同嗣曾居住、后被改建為國(guó)賓館而聞名的“玉淵潭釣魚(yú)臺(tái)”。而現(xiàn)在，最知名的稱號(hào)恐怕要?dú)w東釣魚(yú)臺(tái)了，一個(gè)叫做“東釣魚(yú)臺(tái)家園”的房地產(chǎn)項(xiàng)目已在此拔地而起。

東釣魚(yú)臺(tái)家園項(xiàng)目建設(shè)用地，實(shí)際上，這里本是海淀區(qū)原東釣魚(yú)臺(tái)村的一部分。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號(hào)文件，東釣魚(yú)臺(tái)家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地西到玉淵潭北門(mén)、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開(kāi)發(fā)面積7.3萬(wàn)余平方米，其中可銷售面積為4萬(wàn)余平方米。

東釣魚(yú)臺(tái)家園-天價(jià)豪宅

成本

東釣魚(yú)臺(tái)家園的樓面成本價(jià)，不高于2009年6 月30日由方興地產(chǎn)]拍到的廣渠路15號(hào)地的成本。方興地產(chǎn)當(dāng)日以40.6億元的價(jià)碼，拍得廣渠路15號(hào)地，樓面成本價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。所謂樓面成本價(jià)，是以土地總價(jià)款除以土地上的規(guī)劃建筑面積得出的每平方米住房成本數(shù)據(jù)，屬于衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率的基礎(chǔ)標(biāo)桿。

東釣魚(yú)臺(tái)家園既有的結(jié)構(gòu)建筑材料外，外立面主要采用紅磚、石材、原銅和鈦鋅板。其中后兩者為歐洲進(jìn)口，原銅為德國(guó)原裝進(jìn)口KME; 鈦鋅板則作為屋頂材質(zhì)，其品牌為法國(guó)VM ZINC。據(jù)稱，這是東釣魚(yú)臺(tái)家園適用建材中最為昂貴的部分所在。通常情況下，頂級(jí)豪宅的建安成本是中檔住宅的1.5倍左右，但最高也不會(huì)超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米，再加上內(nèi)部裝飾頂級(jí)水平的支出成本，至多也在5000多元/平方米封頂，因此按照通行標(biāo)準(zhǔn)最高水平計(jì)算，頂級(jí)豪宅建安總體成本亦不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。如此計(jì)算，東釣魚(yú)臺(tái)家園的成本至多不會(huì)超過(guò)3.6萬(wàn)元/平方米。

定價(jià)策略

東釣魚(yú)臺(tái)家園--天價(jià)豪宅

按照中赫置地2008年綜合制定的方案，東釣魚(yú)臺(tái)家園的售價(jià)將在6萬(wàn)元/平方米左右，當(dāng)時(shí)的定價(jià)策略，銷售團(tuán)隊(duì)和決策層煞費(fèi)苦心。對(duì)于高額的單價(jià)和總價(jià)，東釣魚(yú)臺(tái)家園的銷售人員給出的解釋首先便是地理位置的稀缺與不可復(fù)制。該銷售人員表示，這個(gè)項(xiàng)目緊靠著釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館和玉淵潭公園，地理位置得天獨(dú)厚，是“天生的豪宅”，而在其周邊，也確實(shí)有高檔住宅聚集的趨勢(shì)——在玉淵潭公園南側(cè)的緣溪堂，2008年之前便已經(jīng)接近了3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)。

天生豪宅，這也確實(shí)是中赫置地高層的一貫思路。在耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間由市場(chǎng)部門(mén)制定的銷售策略與定價(jià)方案中，公司高層給出的核心思路與原則便是比照全北京市范圍內(nèi)的豪宅進(jìn)行定價(jià)，對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目包括盤(pán)古大觀、昆侖公寓、柏樂(lè)府、銀泰中心等，一方面是價(jià)格要達(dá)到該類豪宅的同一水平，然后再按照此類豪宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定一系列建筑安裝的投資成本。

對(duì)于除地段以外的“天價(jià)因素”，主要集中于大量頂級(jí)進(jìn)口品牌裝修裝飾的采用，以及高檔豪華細(xì)節(jié)元素的運(yùn)用。比如一個(gè)頂級(jí)的水龍頭或者花灑，進(jìn)口價(jià)相當(dāng)不菲。最后其平均售價(jià)為6.5萬(wàn)元/平方米。在確定此前一輪定價(jià)時(shí)，之所以把平均價(jià)格控制在6.5萬(wàn)元/平方米，原因其一是確定該價(jià)格的2008年，整個(gè)豪宅市場(chǎng)異常冷清，原因其二便是如是定價(jià)可以低于盤(pán)古大關(guān)、柏樂(lè)府、昆侖公寓等項(xiàng)目的價(jià)格，不做“出頭鳥(niǎo)”。

天價(jià)成名

2009年7月東釣魚(yú)臺(tái)家園以7.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)創(chuàng)下北京樓盤(pán)售價(jià)的最高紀(jì)錄，更像是一個(gè)“意外”，如果不是2009年4月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，恐怕這個(gè)項(xiàng)目還賣不到這個(gè)價(jià)格。實(shí)際上，中赫置地決策層心目中的定位始終是6萬(wàn)元/平方米，而直至東釣魚(yú)臺(tái)家園登上北京最貴樓盤(pán)的寶座之后，其推廣網(wǎng)頁(yè)上報(bào)出的銷售均價(jià)仍然是6.5萬(wàn)元/平方米，2010年4月6日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布了2010年第一季度商品住宅成交均價(jià)排名，東釣魚(yú)臺(tái)家園以81105元/平米的成交均價(jià)繼續(xù)蟬聯(lián)預(yù)售項(xiàng)目榜首。

利潤(rùn)

東釣魚(yú)臺(tái)家園連續(xù)四個(gè)季度排名第一，價(jià)格由去年第4季度的70639元/平米上漲到2010年1季度的81105元/平米，漲幅為14.8%，一季度該項(xiàng)目成交8套，比去年第四季度下降了約63%。全部按照成本最高值計(jì)算，東釣魚(yú)臺(tái)家園的稅前利潤(rùn)率，已經(jīng)接近100%。東釣魚(yú)臺(tái)家園是中赫置地利潤(rùn)率最高的項(xiàng)目。

東釣魚(yú)臺(tái)家園-每平破10萬(wàn)

2010年7月6日東釣魚(yú)臺(tái)家園作為北京最貴樓盤(pán)銷售均價(jià)首次突破10萬(wàn)元/平方米。以109382元/平方米的銷售均價(jià)蟬聯(lián)榜首，環(huán)比上月大漲34%，這也是北京最貴樓盤(pán)銷售均價(jià)首次突破10萬(wàn)元/平方米，排名最低的中海紫玉苑 (論壇 新聞)也超過(guò)4.2萬(wàn)元/平方米，環(huán)比漲幅超過(guò)14.3%。