剛性需求，是相對于彈性需求而言，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品包括房產(chǎn)、人才、魚粉等等。剛性需求理論被更多的應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)。

剛性需求-概述

剛性需求

剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求。2009年“金九銀十”已至，樓市迎來傳統(tǒng)的旺季。但2009年的“金九銀十”市場環(huán)境較為復(fù)雜，政策微調(diào)、股市調(diào)整、樓市成交下滑、供求趨向緊張、累積需求需要釋放、市場預(yù)期發(fā)生改變等等，市場走勢存在諸多變數(shù)。對于購房者而言，關(guān)注的主要因素包括價格、戶型、地段、配套等等。

“金九銀十”是否是購房的好時機?對于一線城市而言，這個問題頗有爭議，畢竟房價反轉(zhuǎn)后再次上到高位。從2009年3月份開始，剛性的自住需求由于相應(yīng)的產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)較大缺口，這部分需求持續(xù)累積，雖然有部分分流到二手市場，但更多的累積到2009年“金九銀十”及年底集中釋放。隨著新盤新貨的陸續(xù)上市，適合普通自住的戶型越來越多，預(yù)期這些累積的剛性自住需求得到有效激發(fā)，從而抵消了二套房貸收緊所帶來的成交下滑，預(yù)期整體成交量在進入“金九銀十”后逐步回升。

對于開發(fā)商而言，“剛性需求”可以用在不同場合。開發(fā)商們推崇剛性需求，一方面是要為其房價上漲制造理由，另一方面就是要借助強大的話語權(quán)用來忽悠普通購房者。其實，開發(fā)商們所說的剛性需求，也就是市場經(jīng)濟環(huán)境中的供求關(guān)系，在市場經(jīng)濟環(huán)境中，商品供不應(yīng)求時，商品價格就會出現(xiàn)上漲。

剛性需求-分析

北京市

剛性需求

北京住宅購買市場具有“剛性需求”被開發(fā)商奉為金科玉律。房價頻繁上漲但購買者眾，出現(xiàn)追漲購買的背離現(xiàn)象時，開發(fā)商們會高調(diào)宣稱，這是北京住宅市場的剛性需求所致，需要買房子的人太多。房子銷售放緩或者市場蕭條時，開發(fā)商們?nèi)耘f會站出來吼兩嗓子，一方面是暗中互相安慰：沒關(guān)系，北京住宅市場有剛性需求，現(xiàn)在銷售放緩是暫時的，另一方面，此時的口號更多是喊給購房者聽的。

2007年，北京房價在開發(fā)商們認為的剛性需求下頻繁上調(diào)，結(jié)果房價上漲幅度和速度超過了購買者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了彈性需求，開發(fā)商們所強調(diào)的那些剛性購買人群因房價上漲太快，雖然需求依舊，但已經(jīng)剛性不再。由此來看，北京住宅市場的需求確實存在，但是否是剛性則需要另當別論。北京是中國的首都，每年都會有大量流動人口進入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。舉個例子，當一套房子的購買成本為50萬元時，如果購房者手中有30萬元，具有完全購買及持續(xù)支付能力，這個時候，購房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當房子上漲到100萬元，購房者無力承擔時，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。

事實上，2007年北京樓市住宅項目銷售集體萎縮，就是對開發(fā)商們的剛性需求的最大反駁，開發(fā)商們奉為金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實面前不攻自破，因為剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求。

南寧市

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南寧市房地產(chǎn)市場從2009年5月份開始，商品房連續(xù)四個月銷量超過5700套，月均銷量超過6600套。南寧市房產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5—8月南寧市商品房銷量分別為：6970套、7223套、5781套、6559套。據(jù)介紹，南寧樓市從2009年3月、4月開始逐步升溫，到5月樓市進入火爆期，5—8月，月均銷量超過6600套。南寧市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍與市場交易管理科科長黃鵬介紹說，南寧近幾個月樓市火爆的有幾個方面的原因，一是宏觀面上國家政策的調(diào)整刺激了樓市回暖，南寧市根據(jù)自身情況也出臺了相關(guān)的措施來刺激樓市;二是國際金融危機導致開發(fā)商放緩了步伐，導致房源供應(yīng)不足，同時購房者大多持觀望態(tài)度。國家出臺相關(guān)政策后，剛性需求得到釋放;三是隨著北部灣開發(fā)的風生水起，外地購房者看好南寧的發(fā)展前景，外來購房者不斷增多。

東莞市

根據(jù)對東莞房價的長期跟蹤，2009年下半年市區(qū)東城、南城目前6000元/㎡以下洋房和公寓均可大膽出手，未來這兩個區(qū)域板塊的房價由于不斷成熟和諸多規(guī)劃利好，購房需求會向這些區(qū)域進一步的集聚，因此房價上漲支撐力很強。對于東莞而言房價比較平穩(wěn)、理性、合理;因此，房價仍然在可接受的范圍，同時個盤分化明顯，但隨著新盤的陸續(xù)上市，購房的選擇機會明顯增多。從東莞的整體市場分析，房價相對廣東省平均水平而言，存在較為明顯的價值低估，隨著經(jīng)濟的持續(xù)復(fù)蘇，后市房價回漲的可能性較大。