中國樓市調(diào)控“限外令”進一步升級。繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺后，外匯局2010年11月15日出臺規(guī)定，限制境外個人及機構(gòu)在境內(nèi)購房。

簡介

為了限制高昂的房價，樓市限外令又出。政府此次可謂頗有決心，不僅頻出政策打壓房價，如今又未雨綢繆限制外資購房，以防止境外人士投機炒房，而境外人士在境內(nèi)只能購買一套房產(chǎn)。

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政策介紹

11月15日，外匯局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。此外在查驗資質(zhì)環(huán)節(jié)也有更嚴格的規(guī)定。

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然而，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《國際金融報》記者透露，事實上近年來境外機構(gòu)、個人在境內(nèi)買房的熱情在下降。以上海為例，2005年前后上海外資購房占新建商品住宅銷售比重在6%至8%，近兩年已大降至2%左右，在金融危機過程中特別是2008年下半年，部分海外基金曾拋售在滬物業(yè)，撤出境內(nèi)房產(chǎn)市場，“"限外令"對房產(chǎn)市場影響不大，但對少數(shù)熱衷于在個別城市購房的港臺人士有明顯的抑制作用?！?/p>

但他認為，出臺“限外令”仍很有必要。一方面是配合房地產(chǎn)二次調(diào)控，進一步抑制投資投機需求，國內(nèi)部分城市已實行限購，沒理由對境外投資投機者網(wǎng)開一面。另一方面，也是近期防范境外熱錢流入境內(nèi)資本市場的配套，隨著人民幣升值，進入國內(nèi)的熱錢越來越多，其中部分可能會進入樓市，所以提前防止境外資金大規(guī)模進入樓市是當務(wù)之急。

值得關(guān)注的是，近期外資進入開發(fā)環(huán)節(jié)的資金增長較快，楊紅旭深感遺憾的是“限外令”管不了這個環(huán)節(jié)的外資，“境外基金一般不會直接在境內(nèi)買房，而是通過收購企業(yè)股權(quán)的形式間接購買物業(yè)?！笨磥?，“限外令”還有待完善。

資金壓力

國內(nèi)房企日子也不好過。日前有報道稱，占據(jù)信貸市場大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批，這就意味著很多嚴重依賴銀行貸款的開發(fā)商將不得不面臨資金的壓力。昨日下午，工行對此回應(yīng)稱，并未對地產(chǎn)開發(fā)商停發(fā)新貸款，農(nóng)行與建行相關(guān)人士亦否認了開發(fā)貸被叫停的說法。

然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，事實上政策調(diào)控部門對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金限制早已開始。10月下旬，北京市住建委等三部門發(fā)布對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的辦法，宣布自12月1日起，商品房預(yù)售資金必須全部存入監(jiān)管專用賬戶，開發(fā)商不得直接收存。

根據(jù)辦法，預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先用于工程建設(shè)，而不是讓地產(chǎn)商再拿地。這無疑收緊了開發(fā)商的運營資金，引發(fā)地產(chǎn)商現(xiàn)金流的進一步緊張。

在一系列連環(huán)政策效應(yīng)影響下，11月第一周的房貸市場交易量出現(xiàn)較大幅度的下降。分析人士認為，隨著政府樓市調(diào)控加深，不少上市公司拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開始主動轉(zhuǎn)讓所持的房地產(chǎn)公司股權(quán)。更有地產(chǎn)商轉(zhuǎn)出住宅市場，轉(zhuǎn)而投資商鋪。目前商鋪投資在慢慢加熱。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近期公布的數(shù)據(jù)也印證了上述認識的判斷。數(shù)據(jù)顯示，僅11月上旬，北京全市共發(fā)放純商品住宅預(yù)售證11個，這個數(shù)字已經(jīng)達到了10月份全月的70%，開發(fā)商推盤意愿愈加明顯。此外，廣州、深圳、成都等14個城市共有160個樓盤延遲開盤，開發(fā)商中不乏萬科、綠地、金地等知名房企。

回顧

早在2006年，就發(fā)過一次限外令，不過當時的限外令對比今日也只是小巫見大巫，06年限外并沒有規(guī)定境外及港澳臺民眾置業(yè)套數(shù)，而今次的限外令卻規(guī)定只能購買一套自住房產(chǎn)。因美元的貶值，中國的房產(chǎn)投資無疑成了香餑餑，為了防止大量熱錢的沖擊，此次出臺限外令也無可厚非。

據(jù)統(tǒng)計，境外購房者在內(nèi)地的投資幾乎不到1%，而這次的限外令也不僅僅是打擊房價，更有美國等經(jīng)濟沖擊的原因。