捂盤惜售，從字面意思理解是“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產(chǎn)價格。

近些年來，“捂盤惜售”字眼在媒體對房地產(chǎn)開發(fā)商的報道中一直盛行不衰。隨著2007年房價上漲，各大媒體再度屢屢提及，將之歸為房價上漲的主要原因之一。“捂盤惜售”影響之大，以致“國六條”實(shí)施細(xì)則將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰”。

 實(shí)質(zhì)

“捂盤惜售”提法的起源已經(jīng)無從考究，從字面意思理解，應(yīng)該是“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”。從房地產(chǎn)銷售來看，這種提法有點(diǎn)滑稽，還沒有哪個發(fā)展商會“舍不得”把房子拿出來賣?？梢哉f，實(shí)現(xiàn)銷售是開發(fā)商的最終目的，所謂“落袋為安”，但是選擇何時銷售則是開發(fā)商的一個策略考慮。因此，捂盤惜售所反映的只是一個表面現(xiàn)象，其本質(zhì)是開發(fā)商采取的一種銷售策略，涉及到的是對銷售時機(jī)和推售節(jié)奏的選擇。開發(fā)商是理性的經(jīng)濟(jì)人，存在著利潤最大化的追求，但是，開發(fā)商將為其在追求利潤最大化的過程中所選擇的行為承擔(dān)風(fēng)險。

比如，在一個不斷下跌的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商可以選擇賣或者不賣，選擇先賣某部分單位而不賣其他單位的，這都是基于其對大市發(fā)展的理性或者非理性判斷，但一旦選擇后由此產(chǎn)生的風(fēng)險，開發(fā)商將獨(dú)立承擔(dān)。同樣，在一個上漲的市場亦如此。我們不要只看到開發(fā)商風(fēng)光的一面，殊不知很多開發(fā)商因?yàn)檎`判大勢，損失慘重。又比如，同樣是一個樓盤，為什么開發(fā)商會先推售某些單位，后推售其他單位呢?除了工程方面的原因外，主要是出于“不能將雞蛋放在同一個籃子里面”的考慮，在投資時候需要這種考慮，在出售的時候同樣需要這種考慮，即不能將所有貨物一下子全部推出市場，而應(yīng)該分時機(jī)、有節(jié)奏地推出。

市場風(fēng)險

捂盤要承擔(dān)法律風(fēng)險，惜售要賭市場風(fēng)險，理智的做法是“趕緊出貨、落袋為安”。

△“捂盤惜售”誤導(dǎo)市場

深圳市社會科學(xué)院城市運(yùn)營中心主任高海燕認(rèn)為，從市場看，惜售論開始出現(xiàn)的背景有兩個：一是年后市場供應(yīng)確實(shí)比較少，二是年后二手房市場明顯出現(xiàn)了一撥漲價的勢頭。“于是，市場開始擔(dān)憂，這是人之常情，”高海燕說，“關(guān)鍵是所有人都應(yīng)該明白，政府必然要調(diào)控。‘領(lǐng)導(dǎo)很生氣、房地產(chǎn)很危險’，這是現(xiàn)在的大框架，因此理性的開發(fā)商應(yīng)該不至于如此。”

另外，深圳已經(jīng)公布，未來五年內(nèi)將建政策保障住房14萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用房2.6萬套，公共租賃住房(含廉租房)11.4萬套。“以往房價高是因?yàn)楣?yīng)太少，這樣，如果有開發(fā)商刻意‘捂盤惜售’，那是他對后市太樂觀，風(fēng)險很大。”吳固林說。

吳固林認(rèn)為，尤其應(yīng)該注意的是，在如今房地產(chǎn)市場如箭在弦、一觸即發(fā)的微妙時刻，妄談“捂盤惜售”，不僅僅是損害開發(fā)商形象，激化矛盾，更可能影響置業(yè)者的消費(fèi)心態(tài)，造成市場不必要的恐慌。

△延期銷售多受調(diào)控影響

至于年后市場供應(yīng)減少，新盤比往年延后推出的原因，吳固林認(rèn)為，一言以蔽之，是因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，具體來說大致有三點(diǎn)：

一是受“90/70”結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響。吳固林說：“像我們的創(chuàng)富時代·俊景園，沒有進(jìn)行大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，但施工建筑依然被延期了兩個多月，其它要整體推倒重來的項(xiàng)目自然要到今年下半年才可能上市了。”二是受銀行信貸緊縮的影響。最近又加息，融資更困難，建筑工期也受影響。三是年后施工單位人手緊缺，施工速度大打折扣。“現(xiàn)在民工短缺的情況在各大樓盤施工點(diǎn)普遍存在，沒人做事，民工都往北方去了。”吳固林說。

“以往開發(fā)商對建筑商，是拖欠工程款，而我們是預(yù)付工程款，拼命趕貨。”吳固林說，“但樣板房、售樓處依然是不夠人手來施工，這可能是很多開發(fā)商的苦惱。”

手段

△手段一：晚領(lǐng)證分批拿

開發(fā)商盡可能的拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批的拿證，這是開發(fā)商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調(diào)查時間，但一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。

△手段二：大幅提高開盤售價

開發(fā)商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導(dǎo)致市場內(nèi)無人應(yīng)價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發(fā)商來說，這種手段效果很好。

△手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租

開發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

△手段四：謊稱進(jìn)入尾盤期

這就是前面記者采訪中遇到的情況。有些樓盤，對外宣傳已經(jīng)全部賣出，但如果上網(wǎng)查詢，則會發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發(fā)商廣泛利用。

整治

國家對捂盤惜售的整頓

△2006年部委開展專項(xiàng)整治嚴(yán)打捂盤惜售囤積房源

建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工商總局2006年9月6日聯(lián)合作出部署，在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動。其中，包括捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為在內(nèi)的六類違法違規(guī)行為將成為此次整治行動的重點(diǎn)打擊對象。

在三部門聯(lián)合召開的“全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議”上，建設(shè)部部長汪光燾表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還沒有得到根本解決，房地產(chǎn)市場中侵害群眾合法權(quán)益現(xiàn)象依然存在，特別是交易環(huán)節(jié)問題更為突出。”

建設(shè)部提供的一份數(shù)據(jù)表明，盡管房地產(chǎn)市場秩序近年來有所好轉(zhuǎn)，但在房地產(chǎn)銷售、中介、合同、廣告、價格等環(huán)節(jié)，投訴量仍然偏大，已妨礙了房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

根據(jù)三部門作出的聯(lián)合部署，六類違法違規(guī)行為將在此次房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓活動中被重點(diǎn)查處。包括：

未取得預(yù)售許可證擅自銷售或以認(rèn)購等形式收取費(fèi)用、取得預(yù)售許可證后未按規(guī)定時間開始預(yù)售、擅自將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓等商品房預(yù)售中違法違規(guī)行為;

發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為;

未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假等廣告違法違規(guī)行為;

未按有關(guān)規(guī)定與購房人簽訂規(guī)范的預(yù)(銷)售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示范文本，使用含有免除自己義務(wù)、加重購房人責(zé)任或侵害購房人合法權(quán)益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規(guī)行為;

未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，未按規(guī)定使用經(jīng)紀(jì)合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務(wù)、看房等費(fèi)用，在經(jīng)紀(jì)活動中賺取差價等違法違規(guī)行為;

違規(guī)收費(fèi)，銷售商品房未實(shí)行明碼標(biāo)價，經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價等違法違規(guī)行為。

“對群眾反映強(qiáng)烈的房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、物業(yè)管理、集資合作建房中違法違規(guī)行為也列入查處范圍。”建設(shè)部副部長劉志峰說。

此前，根據(jù)國務(wù)院的部署，建設(shè)部等部門自2002年起組織開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。河北、山東、四川等省和北京、上海、重慶、深圳、南京等城市先后查處了一批違法違規(guī)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目。

△2007年針對“捂盤惜售”等問題各地政府再度發(fā)力整治

2007年8月24日，基于目前樓市供需失衡、房價繼續(xù)攀升的局面，上海決定加大對開發(fā)商的“引、逼”力度，加快市場供應(yīng)節(jié)奏。來自上海市房地資源管理局的消息，房地部門將采取多項(xiàng)措施督促開發(fā)商，如對以超出周邊樓盤數(shù)倍的畸高價格掛牌，并在1年內(nèi)銷售率不到5%的，就將被認(rèn)定為捂盤惜售。

2007年剛剛結(jié)束的全國城市住房工作會議強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

規(guī)范市場秩序，懲治違規(guī)行為，保護(hù)百姓利益，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，也是各級政府執(zhí)政為民的重要體現(xiàn)。

謊言

“捂盤惜售”：絕對的謊言，我看過幾十個樓盤，沒發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商捂盤惜售，頂多是女小兵說“不多了，快買吧”，抬腳要走時，通常都有長官出面，拉再看兩個位置絕佳的房。聽說政府還要打擊捂盤惜售，真真不可理解。有很多已經(jīng)“售罄”的盤也有房賣，通過物業(yè)找到開發(fā)商就可以了，我找到他們時，他們都很熱情激動，很難和捂盤惜售掛鉤。

“供不應(yīng)求”：更大的謊言，小區(qū)的二手房源信息牌把人行道都堵了，幾個知名中介還爭槍最佳位置呢，新盤廣告到處都是，女小兵已經(jīng)上街發(fā)宣傳了，覺得女小兵不能算白領(lǐng)，他們挺寒酸的。生活手機(jī)每天能收到20多房信息，沒有求購的，都是要賣的，這怎么能叫供不應(yīng)求?我屏蔽了一些號碼，還請人編了JAVA程序，遇到有“房源”“樓盤”的信息就刪。

買房經(jīng)驗(yàn)

1，外表，你可以穿的樸素，你的司機(jī)一定要一身名牌，開輛有品位的車，別開“霸道”、“捍馬”，除非你喜歡被當(dāng)成冤大頭。

2，言談，要彬彬有理，如果女小兵試探你，要寬容大度。話要少，不貶低樓盤，語氣溫柔，態(tài)度堅決，總之，要讓對方明白，掏不掏錢只在你一念之間。

3，別和女小兵砍價，當(dāng)女小兵感覺到你掏不掏錢在一線之間，長官會及時出現(xiàn)的，如果長官感覺到你就差一點(diǎn)點(diǎn)就掏錢了，連將軍都會來見你。別以為開發(fā)商老板是高不可攀的大富豪，其實(shí)他們的財富很虛，而且頭上頂著手榴彈呢，為二百萬的買賣，他們當(dāng)然要屈尊，如果是三，四百萬的買賣，你要見將軍他爹都行。這其實(shí)是心理游戲，開發(fā)商故意制造一種氛圍，那就是他很有實(shí)力，不在乎你買不買，其實(shí)他非常在乎。

4，開發(fā)商們有自己的組織，也有組織紀(jì)律，他們不敢為潛在客戶輕易違反組織紀(jì)律，破壞市場秩序，但是他們一旦確認(rèn)你掏不掏錢只在你一念之間時，通常就顧不得紀(jì)律了。有很多樓盤最后都是走假按揭處理的，這時開發(fā)商只能得到市場價的60%不到(得到80%，付出20%多用于公關(guān))，而且還要為此頂上手榴彈，你看，他們的心理底線有多低。買第二套房時，就是以70%市場價買的，當(dāng)然合同價不可能這么低，開發(fā)商是通過其他手段返還的。

5，銀行手里有很多房，都是抵押來的，以前曾經(jīng)公開拍賣過，后來政府害怕影響社會買房心理，叫停了，現(xiàn)在銀行都是私下處理，如果你不用貸款，現(xiàn)金一次付清的話，價格便宜得難以想象。大家可以通過銀行的朋友了解一下。注意，一定要看法院的判決書，別惹上糾紛。

影響

近年來，一些開發(fā)商出于自身利益的考量，大量捂盤惜售，借以人為抬高一路飆升的房價，開發(fā)商的這一行徑引起社會各界強(qiáng)烈反響。坊間也有一些人士粉墨登場，為開發(fā)商的行徑開脫。

一、捂盤惜售抬高了房屋價格

一路飆升、居高不下的房價，除了政策性原因、房屋供量不足等因素外，開發(fā)商的人為炒作也是很重要的原因之一。一些開發(fā)商，故意捂盤以制造房源緊俏的緊張局面，借以抬高房屋價格。前一段南京等市查處的一些開發(fā)商捂盤行為就屬此類。

二、捂盤惜售損害了公眾形象

開發(fā)商惡意捂盤、變相漲價、哄抬房價的行為，使開發(fā)商本來就不太好的公眾形象變得更加糟糕，公眾對開發(fā)商的整體認(rèn)可度越來越低。捂盤惜售嚴(yán)重?fù)p害了開發(fā)商自身的公眾形象。前一段公布了納稅榜，看到一些開發(fā)企業(yè)榜上有名，這時就有人呼吁全社會來“為開發(fā)商正名”。這種心情是可以理解的，但開發(fā)商的社會公眾形象絕不會因?yàn)橐粋€納稅榜單就會有實(shí)質(zhì)性的改變!依法納稅是每個公民、每個企業(yè)的最基本法律義務(wù)，這與為開發(fā)商正名根本不搭界。納稅多只說明企業(yè)效益好、利稅高，并不能說明企業(yè)其他方面任何問題，也就更談不上要為開發(fā)商正名了。這個名，只有開發(fā)商自己以回報社會的實(shí)際行動來正了。

三、捂盤惜售加大了項(xiàng)目成本

捂盤惜售無形中會增加成本，由于銷售進(jìn)度的延緩，勢必會造成項(xiàng)目各方面投入加大，增加項(xiàng)目開發(fā)、銷售成本，而這些新增成本無疑又會轉(zhuǎn)嫁給購房者，開發(fā)商通過提高房價來獲取最大利潤，最后還是苦了購房者。

四、捂盤惜售影響了開發(fā)進(jìn)度

一個項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)到最后售磬交付使用，有一定科學(xué)的周期。由于利益驅(qū)使，一些開發(fā)商和建筑承包商串通一氣，故意拖延工期。推遲工程交驗(yàn)時間，為捂盤惜售找到表面上看來是合理的借口。由于這類情況延期交房而引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。

五、捂盤惜售擾亂了市場秩序

房地產(chǎn)市場有自身的游戲規(guī)則，市場銷售也有相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章。捂盤惜售則是明目張膽地破壞規(guī)則，擾亂整個房地產(chǎn)市場秩序，破壞了房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的市場環(huán)境。

六、捂盤惜售增加了金融風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型行業(yè)，大量資金來自銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款。捂盤惜售將會無形中增加金融風(fēng)險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)形勢波動、房價走勢波動，都會對提供貸款的金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，增加金融風(fēng)險。

七、捂盤惜售侵犯了購房權(quán)益

房價的飆升已經(jīng)成為社會熱點(diǎn)，開發(fā)商為了自身利潤最大化，不顧法規(guī)約束，惡意捂盤惜售，不僅對社會公眾不負(fù)責(zé)任，更直接地侵害了購房者的權(quán)益。一些開發(fā)商對購房者采取變相漲價等種種欺詐手法，使其落入圈套，嚴(yán)重侵犯了購房者的合法權(quán)益。

八、捂盤惜售違犯了相關(guān)法規(guī)

房地產(chǎn)銷售相關(guān)條例、規(guī)章明確規(guī)定，要在依法取得銷售許可證后，按法定時間開盤銷售。一些開發(fā)商故意把項(xiàng)目拆開報批銷售許可，或者故意拖延報批時間，挖空心思鉆法規(guī)空子，有的干脆就明目張膽地嚴(yán)重違法操作。

九、捂盤惜售破壞了城市形象

城市和社區(qū)都有一個整體形象。捂盤惜盤造成一些項(xiàng)目售售停停，甚至人為拖延工期、建建停停，這就產(chǎn)生了許多馬拉松工地、馬拉松項(xiàng)目。有些項(xiàng)目建設(shè)周期三五年甚至七八年，有的工地一拖就是好多年，造成城市和社區(qū)“臟亂差”的不良形象，影響整個城市和社區(qū)的整體風(fēng)貌。

十、捂盤惜售減少了住房供量

開發(fā)商大量捂盤惜售，人為導(dǎo)致房源緊缺，人為減少住房供應(yīng)量，使整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的假象。前一段一位只為富人蓋房子的開發(fā)商就在叫囂說：捂盤惜售是開發(fā)商無奈之舉!把責(zé)任一股腦都推給了政府。這是極其不負(fù)責(zé)任的做法。開發(fā)商捂盤惜售，無論怎么說都是十分錯誤的做法，而且也違犯了相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其責(zé)任不能一推了之!本來就相對緊張的住房供應(yīng)量，開發(fā)商捂盤惜售則更加雪上加霜，開發(fā)商的這種做法不能不說是有背于社會公德，有背于所應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任!

“捂盤惜售”是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的大敵!政府相關(guān)部門必須重拳出擊、嚴(yán)厲打擊!對于個別嚴(yán)重對抗國家法律法規(guī)、大肆哄抬房價的不法開發(fā)商，要堅決依法嚴(yán)懲!要打掉個別開發(fā)商長期與政府對抗、與法律對抗、與社會對抗的囂張氣焰!還百姓一個健康的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

編后語

目前，政府要打擊“捂盤惜售”，其實(shí)質(zhì)就是涉及到政府能否干預(yù)開發(fā)商銷售時機(jī)及推售節(jié)奏的選擇權(quán)利。從一般商品市場來看，買方有買與不買的權(quán)利自由，自然，賣方亦有賣與不賣的權(quán)利自由，這是市場經(jīng)濟(jì)所遵循的自由交易原則。但是，房地產(chǎn)市場不是一般的交易市場，根本原因在于房地產(chǎn)存在一定的壟斷性，這種壟斷性不是體現(xiàn)在市場占有份額之上，而是體現(xiàn)在區(qū)位的壟斷上——一定區(qū)位的房源只能是有限的。因此，從房地產(chǎn)市場的特殊性來看，政府似乎很有理由干涉房地產(chǎn)業(yè)。但是，追究房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性，我們發(fā)現(xiàn)其根源在于土地的稀缺性及區(qū)位的不可復(fù)制性，這是一種自然壟斷，這種壟斷權(quán)力集中在政府手中。當(dāng)土地從政府手中轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中的時候，若無特殊限制，則表示土地資源一定時段的壟斷性從政府轉(zhuǎn)移到開發(fā)商，而且在目前公開拍賣的市場機(jī)制下，開發(fā)商也為此壟斷性付出了壟斷成本。如果政府要對這種先天的壟斷性進(jìn)行干預(yù)，首先就要在土地轉(zhuǎn)讓的過程中進(jìn)行限制，在土地轉(zhuǎn)讓成本中要相應(yīng)減少該部分成本。開發(fā)商不能既承擔(dān)壟斷成本，又不能獲取壟斷價格。退一步，即使政府要對這種壟斷性或者壟斷程度進(jìn)行干預(yù)，那也是對價格進(jìn)行干預(yù)，而不是對開發(fā)商的銷售時機(jī)選擇進(jìn)行干預(yù)——要知道，開發(fā)商在選擇銷售時機(jī)的時候，不僅承擔(dān)著實(shí)際利息成本，也承擔(dān)著市場發(fā)展一旦出乎預(yù)料所帶來的巨大風(fēng)險。

再退一步，即使政府要干預(yù)開發(fā)商的銷售時機(jī)選擇權(quán)利，所能帶來的效果亦將非常有限。首先，開發(fā)商可以根據(jù)銷售策略，按棟領(lǐng)取預(yù)售證，然后分批推售——在領(lǐng)取預(yù)售證方面政府總不能要求開發(fā)商一次性領(lǐng)完吧?其次，即使在同一批推售單位中，開發(fā)商亦可以通過巨大的價差，大體實(shí)現(xiàn)按批推售的目的。