住建部醞釀二次房改

摘要

二次房改，從08年6月份以來一些專家學(xué)者不斷提出，后終于引起了高層的注意。2009年10月，一個以住建部副部長齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開始調(diào)研十年房改的得與失。探索住房制度該走一個什么樣的模式。

二次房改-簡介

2008年6月份以來一些專家學(xué)者不斷提出的“二次房改”，作為住建部智囊團成員的住建部政策研究中心副主任秦虹也曾公開表示：房地產(chǎn)制度建設(shè)滯后。房改跡象已然很明顯，由此引發(fā)的疑問是，“二次房改”是重新回到過去的老路，還是在現(xiàn)有市場化的基礎(chǔ)上對住房制度進行調(diào)整。無論是專家學(xué)者還是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們在接受記者采訪時均表示：市場化依然是大趨勢。

上述知情人表示，住建部限于職能，對于房價的控制有些力不從心，尤其是土地和信貸。鑒于此，此次房改路徑將會從住建部調(diào)研開始，而后可能會由國務(wù)院出面設(shè)立住房改革協(xié)調(diào)小組來統(tǒng)一部署。

二次房改-背景

中國城鎮(zhèn)居民的住房貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。對于城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民來說，住房貨幣化早就名不符實，住房保障只能依賴政府。而政府很難有足夠財力對多數(shù)居民提供住房保障，隨著時間推移和新職工增多，這一矛盾將更加突出。中國需要重新審視城鎮(zhèn)居民住房體制，考慮啟動‘二次房改’。

“中國目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進行越好?！睂＜覄⒒塾抡f。

首先，貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數(shù)額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。在1998年決定實行貨幣化改革時，中國并不具備上述兩個條件。

其次，保障性住房建設(shè)與供給缺乏制度保障。中國現(xiàn)行住房保障制度，目標和供給對象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說，城鎮(zhèn)居民住房保障對象應(yīng)當(dāng)包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進入城鎮(zhèn)長期務(wù)工人員。在實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的尷尬局面，政府很難有效地核實經(jīng)濟適用房購房者的實際收入水平。

再次，禁止單位提供住房實物保障也存在弊端：一是無法就近上班的城市職工將與日俱增;二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展;三是職工上下班時間長，增加疲勞，降低效率，對單位也不利;四是削弱保障性住房的周轉(zhuǎn)性、流動性與分配使用合理性;五是保障性住房建設(shè)與供給的責(zé)任全由政府擔(dān)負，難免漏洞百出。

二次房改-14名專家聯(lián)名上書

2009年9月一則二次房改方案提交國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新聞，攪動了業(yè)界和社會關(guān)于房價大討論的輿論氛圍。14位房地產(chǎn)界專家聯(lián)名上書，建議進行二次房改，并提交了二次房改的意見稿。 這份來自民間、旨在實現(xiàn)中國人“住有所居”夢想的二次房改建議，發(fā)起人便是遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處原副處長、住宅法專家李明。李明認為中國的第一次房改取得了很高的成績，但是發(fā)展到今天也出現(xiàn)了諸多問題，一是政府理論錯位，以住房全面市場化理論排斥住房是準公共產(chǎn)品理論，重增長輕民生;其次是隊伍錯位，以開發(fā)商為基本隊伍壟斷經(jīng)營，排斥政府非營利公益性的建房機構(gòu)的住房保障職能，“親商不親民”;三是服務(wù)錯位，制定政策服務(wù)于開發(fā)商的利益和政府自身利益，官商聯(lián)手與民爭利。

二次房改-核心內(nèi)容

二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”(三三制)。

三種住房制度指的是，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房 (論壇 新聞)制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實行定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案的四定兩競方式，是二次房改實現(xiàn)的一個必要條件，根本目的是為了解決中間階層的夾心層問題。

二次房改-調(diào)研組成立

2009年10月，一個以住建部副部長齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開始調(diào)研十年房改的得與失。住建部一知情人士透露“目的在于謀劃下一步住房制度該走一個什么樣的模式。”