限購令-簡介

“限購令”是4月30日北京出臺“國十條實施細則”中明確提出的：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。

房產(chǎn)限購有時難免傷及無辜。但要在GDP和民生的夾縫中趨利避害，實屬不易。 地方版樓市新政最近陸續(xù)出臺。限購令標(biāo)志著樓市新政進入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。地產(chǎn)大腕紛紛驚呼，樓市的寒冬即將來到，房地產(chǎn)業(yè)對2009年的“保八”起到了決定性作用，現(xiàn)在則要“卸磨殺驢”了。原因很簡單，任由房地產(chǎn)泡沫膨脹發(fā)酵，無異于飲鴆止渴。 短期內(nèi)刺穿泡沫，則不免帶來陣痛。

被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”的“限購令”已經(jīng)在北京、上海、深圳、廈門實行。9月29日國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，其后更多城市出臺限購令，廣州限購令也在10月15日正式公布。

目前實施限購令的城市

目前實施限購令的城市有：1 北京2 深圳3 廈門4 上海5 寧波6福州7杭州8 南京9 三亞10天津11 ?？?2廣州13大連14蘇州15溫州16蘭州(截止2010年11月16日)

達到目的

中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該遵循的原則是對市場干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律從而有利于長期穩(wěn)定發(fā)展的政策體系。為此，在加強住房保障之外，在中心城市應(yīng)長期實施商品住宅限購，徹底遏制投機和過度投資，同時取消一些現(xiàn)有非市場化的調(diào)控措施，可以確保行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體措施

中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購房時間需相隔兩年以上;禁止公司購房。基本限購令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。 在人口大量流入、土地供應(yīng)相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個信息系統(tǒng)，不需全國聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進40個重點城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項工作非常有價值。系統(tǒng)建成后，將可有效支持開征多套房房產(chǎn)稅，并可優(yōu)化40個城市范圍內(nèi)的限購。

長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，其他手段可重歸市場化：

—取消商業(yè)銀行的差別化信貸，并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業(yè)?，F(xiàn)行的差別化信貸政策違背商業(yè)銀行的逐利本能，必須靠銀監(jiān)會三令五申才可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監(jiān)會可根據(jù)全國宏觀調(diào)控需要規(guī)定按揭首付和利率的底限，由商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上，按風(fēng)險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發(fā)放按揭。

—取消限價房，逐步取消經(jīng)濟適用房。中產(chǎn)階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅;住房保障體系從“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，將來可轉(zhuǎn)向“以租為主”直至最終取消經(jīng)濟適用房。

—原用于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續(xù)堅持市場化改革方向，盡量減少易導(dǎo)致暗箱操作的綜合評標(biāo)。

具體內(nèi)容

本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

在暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

實行情況

綜述

4月15日，“國十條”出臺后，各地將根據(jù)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀逐漸出現(xiàn)“限購令”。2010年9月29日多部門再次出臺調(diào)控新措施時，針對第一條中有關(guān)“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的規(guī)定，當(dāng)天就有多位業(yè)內(nèi)人士斷言，史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施——“北京限購令”或?qū)⒃谌珖茝V。其后深圳、廣州等多個城市陸續(xù)公布限購令。

北京

北京將出臺抑

制投資投機性購房的相關(guān)政策，對購買第二套、第三套房屋從貸款和許可方面進行限制。 按照北京的“限購令”，一個家庭限購一套商品房，且暫停第三套房貸，外地居民購房還得提供在北京工作的納稅憑證。

深圳

深圳出臺限購令 戶籍居民限購兩套住房

戶籍居民家庭：限購兩套

非戶籍居民家庭：限購一套

時間認定以網(wǎng)簽為準(zhǔn)

9月30日，深圳緊急出臺《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，通知中對深圳戶籍居民購房做出進一步限制，深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。通知表示，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。對于深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對于能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。2010年10月5日，深圳市規(guī)劃國土委又發(fā)布了特別提示，提醒市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合9月30日市政府辦公廳發(fā)布的“限購令”所規(guī)定的條件;對不符合規(guī)定條件者，房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責(zé)任由買賣雙方自行承擔(dān)。

廈門

廈門推出臨時性限購措施 1戶家庭只能新購1套房

廈門市國土房產(chǎn)等7個部門在國慶前夕聯(lián)合下發(fā)意見，并決定采取臨時性限購措施，即從2010年10月1日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。

上海

上海出臺限購令 房產(chǎn)稅與房價掛鉤

在國慶長假的最后一天，上海市住房保障房屋管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)，上?！皹鞘姓{(diào)控細則”終于出臺。上海市住房保障房屋管理局官方網(wǎng)站公開的信息顯示，意見共12條，內(nèi)容主要包括限購令、房產(chǎn)稅、信貸等8個方面。

《意見》明確，上海將在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。暫定本市及外省市居民家庭只能新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。 而對“房產(chǎn)稅”，《意見》明確“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作”。除此之外，有關(guān)“房產(chǎn)稅”并無更細內(nèi)容。

上海明確，各商業(yè)銀行對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。對非本市居民在本市購買住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。上海住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。 同時，為增加普通商品住房供應(yīng)，上海規(guī)定，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)，允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。 此外，上海還明確，今后5年新增保障性住房100萬套。將逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

廣州

堅決抑炒房 公積金三套房貸全停

繼深圳廈門出臺限購令后，有媒體傳出消息：廣州市國土房管局有關(guān)負責(zé)人在接受媒體采訪時表示，廣州正積極研究貫徹意見，如果廣州房價上漲快速增長，不排除出臺限購房政策。

廣州當(dāng)?shù)孛襟w稱，廣州樓市調(diào)控細則將在近期出臺，同樣涉及限購等措施。

此前，國家有關(guān)部委分別出臺進一步調(diào)控樓市的“新國五條”,其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數(shù)及調(diào)整契稅等條款，比今年4月出臺的“新國十條”更為嚴(yán)厲。

10月15日上午，廣州市國土房管局于正式公布廣州“限購令”。在廣州公布的二次樓市調(diào)控4大措施中，戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能限購一套新房，二套房貸首付不低于5成，三套房及以上房貸全面停貸，住房公積金同步實行差別化信貸政策。

廣州市國土房管局副局長黃文波說在發(fā)布會上說，根據(jù)我們廣州市房地產(chǎn)近期運行的態(tài)勢，以及國務(wù)院國家五部委房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果，堅決遏制房價過快上漲，我們聯(lián)合人民銀行、省銀監(jiān)局以及地稅實行了關(guān)于貫徹住建部等部位宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見，將有關(guān)的意見向媒體公布，其中內(nèi)容包括四個方面：

一是堅決遏制不合理的住房需求，堅決限制炒房

二是嚴(yán)格貫徹國家差別化住房信貸政策。

三是差別化的稅收政策實行房地產(chǎn)調(diào)控。

四是擴大住房保障力度。

另外，此前外界盛傳的公積金第三套及以上房貸全面暫停也成為定論。

鄭州

商品房限購令引起爭議 市民質(zhì)疑“太溫柔”

鄭州1月7日電 (湯荔)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局日前發(fā)布消息，鄭州市從6日開始正式推行商品住房限購令，即在本市建成區(qū)內(nèi)對人口過密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶徴摺Ｈ欢?，今日筆者在街頭就此隨機訪問時，卻發(fā)現(xiàn)不少市民感覺此舉意義不大，限購措施“太溫柔”。

據(jù)鄭州市住房限購令規(guī)定，凡無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在人口過密區(qū)域購房，只能在其他區(qū)域新購1套商品住房;能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購1套商品住房;本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。

其中人口過密區(qū)域暫定為農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區(qū)域，未來路與農(nóng)業(yè)路未交界處以中州大道為界。

對于新政中人口過密區(qū)域的劃定，不少市民提出質(zhì)疑，認為劃定的范圍太小。市民張勝(音)表示，鄭州作為第一人口大省的省會，近幾年來發(fā)展迅速，在中部六省中率先跨入三環(huán)時代。而鄭州目前是向東、北方向發(fā)展，而限購的最北區(qū)域卻是農(nóng)業(yè)路以南，這種劃定方法太溫柔。

據(jù)了解，鄭州市內(nèi)目前房價的最高點在農(nóng)業(yè)路以北到北環(huán)之間，尤其是農(nóng)業(yè)路到東風(fēng)路之間，12月份開盤的恒大名都均價已突破萬元，而鄭州最近出現(xiàn)的地王也出現(xiàn)在農(nóng)業(yè)路以北，都不在劃定的限購區(qū)域內(nèi)。市民徐明偉(音)更是表示，人口密集區(qū)域內(nèi)，交通太堵，自己根本就沒有在限購區(qū)域買房的打算，而近年來，大部分的新建樓盤都在劃定的區(qū)域外，如今限購令的出臺只怕會助推限購區(qū)域以外的房價。

對于市民的質(zhì)疑，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的相關(guān)負責(zé)人也表示，限購區(qū)域內(nèi)，將來會進行城中村改造和舊城改造，會有很多樓盤推出。

帶來影響

現(xiàn)象

12日下午，南京市政府出臺了《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，該意見明確規(guī)定，南京暫時限制購買第三套住房;同時取消自住改善型購房補貼;申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高。　這是繼京滬杭等城市出臺住房限購令后，又有一線城市出臺限購令。

至此，據(jù)各地發(fā)布的房產(chǎn)調(diào)控政策匯總，已經(jīng)有北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門八城市出臺住宅限購令。與京滬杭等每戶家庭只能購買一套房相比，南京、深圳政策稍顯“溫和”，即每家至多可以購買兩套房。

影響

10月多地樓市迅速降溫

在此輪調(diào)控中,各地的“限購令”被認為是體現(xiàn)了政府調(diào)控房價的決心。

調(diào)控政策在樓市成交量上有所體現(xiàn)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價房)網(wǎng)簽總量為1383套，環(huán)比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1594套，環(huán)比上周的4591套，跌幅超過了65%。

雖然深圳樓市在國慶期間仍創(chuàng)下日均363套巨額成交量，不過在長假過后，深圳新房成交量驟降。10月8日到10日的日成交套數(shù)分別為118套、53套和80套。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,9月份30個大中城市中,有超過2/3城市的樓市成交量環(huán)比上漲,其中,北京、南京和深圳等重點城市成交面積環(huán)比漲幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地產(chǎn)市場迅速降溫。

觀點

限購令爭議 “急劇降溫”PK“應(yīng)景之策”

對于各地出臺的限購令，一些專家及業(yè)內(nèi)人士對其效果存在爭議。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受媒體采訪時曾說，從調(diào)控手段分析，限購屬于行政命令，在投資投機者大量購房的現(xiàn)實條件下，暫停購房能起到立竿見影的效果。他預(yù)言，未來半年上海等城市的房價將會趨于穩(wěn)定，部分城市樓市甚至“急劇降溫”。

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容昨日接受本報采訪時指出，“信貸和稅收政策才是關(guān)鍵，現(xiàn)在的信貸政策80%還沒有落實好”，如果把現(xiàn)有的信貸政策落實好，已經(jīng)足夠，無需再出更多政策。對于限購令，他認為，這些措施只不過是地方政府出于對中央究責(zé)的擔(dān)憂而出的應(yīng)景之策，是否有效還有待觀察。

財經(jīng)評論員葉檀在媒體上撰文也表達了同樣的觀點，她認為，各城市出臺的限購令沒有區(qū)分已經(jīng)持有的物業(yè)套數(shù)。不管是尚未購房的居民，還是擁有七八套住房的居民，一律可以再購一套新商品房，與其說這是對房地產(chǎn)投資的抑制，不如說是對投資者的鼓勵。

相關(guān)評論

北京買房“限購令”有望全國效仿，對此，中國之聲特約觀察員楊禹作如下點評：

楊禹：北京在全國相對比較早的拿出了買房的“限購令”，最新的消息是上海也出臺了這樣的限購令，我相信各個城市根據(jù)自己的房地產(chǎn)的實際狀況，應(yīng)該會逐漸出現(xiàn)這樣的限購令。

在過去房幾個月地產(chǎn)調(diào)控的進程當(dāng)中，不同的地方政府在落實房地產(chǎn)調(diào)控政策方面的力度是不一樣的，我們不能簡單地把這些限購令放到桌面上比較誰更嚴(yán)格一些，因為各個城市的實際狀況并不完全相同。我們要對比的是不同的地方在落實房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中的決心，根據(jù)其實際情況相比，到底有多大，有多堅決，再有一個有多穩(wěn)定和持久。所以對于這樣的地方政府出臺的“限購令”，我們更多要去研究它背后與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀相關(guān)聯(lián)的那些東西。

珠海律師林叔權(quán)致信溫總理求廢止限購令 稱違反物權(quán)法

前日，林叔權(quán)把斟酌再三的一封信發(fā)了出去，這封信的收信人是國務(wù)院總理溫家寶。這位向來以“不務(wù)正業(yè)”著稱的珠海律師，再次將精力投入到與他具體工作關(guān)聯(lián)不大的事務(wù)中。信中，他引經(jīng)據(jù)典，表明目下在全國多個地方正在實行的樓市“限購令”，違反了《物權(quán)法》，故吁請停止執(zhí)行。

限購令“政策效力注定不會持久”

林叔權(quán)不否認“限購令”等多種房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠在一定程度上起到限制炒房和投機性購房的作用，并能遏制部分城市房價過快上漲的趨勢，但他認為，包括限購令在內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控措施，僅僅是一種“政策”，不是“行政法規(guī)”，更不是“法律”。

“就因為是政策，所以一些部門或一些人，更容易尋求相應(yīng)的對策，來化解政策的影響力和限制力。”林舉例說，不管各地出臺的“限購令”如何規(guī)定，只要買房人是一次性付款，只要是不找銀行貸款，或者干脆暫時不去辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，就可以不受限制。而對許多“炒”房者而言，只簽房屋買賣合同不辦證更方便炒房，因為“炒”出時只需到開發(fā)商處更名即可，還能節(jié)省過戶稅費，如是，限購令的政策效力注定不會持久。限購令“明顯違反物權(quán)登記制度”

林始終認為，既然是依法治國，政府在出臺相關(guān)政策時，理應(yīng)“依法”。但樓市“限購令”本身所存在的違法性問題，出臺伊始就已經(jīng)開始產(chǎn)生一些負面的問題。比如，有的城市由于購房人超出當(dāng)?shù)匾?guī)定的家庭限購套數(shù)，新購住房無法辦理房地產(chǎn)買賣合同備案或房地產(chǎn)登記，以至于引起了一些經(jīng)濟和法律糾紛，給購房人帶來了重大風(fēng)險。

事實也的確如此。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在10月15日專門發(fā)出《關(guān)于違反限購住房套數(shù)規(guī)定買賣住房的風(fēng)險提示》，試圖化解“限購令”所帶來的問題。然而，《物權(quán)法》第十條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這條規(guī)定的意思是，不動產(chǎn)的“登記范圍、登記機構(gòu)和登記辦法”要由法律、行政法規(guī)作出規(guī)定，不能由“政策”規(guī)定。據(jù)此，林叔權(quán)確認，一些地方的限購令作出的“對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記”明顯違反《物權(quán)法》的物權(quán)登記制度。

與此同時，林專門提醒，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。這條規(guī)定的意思是，不辦房地產(chǎn)權(quán)證并不影響房屋買賣合同的效力。這也就意味著即便違反了“限購令”，但卻遵從了“物權(quán)法”，一樣可以繞過“限購令”，達到房產(chǎn)投機的目的。

堅信自己的主張會被采納

其實，這封信林叔權(quán)已經(jīng)醞釀已久，之所以才發(fā)出，乃是他認為“時機適當(dāng)”。因為近來媒體和學(xué)界圍繞樓市“限購令”的質(zhì)疑聲逐漸增多，已經(jīng)形成了一個可以公開討論的良性氛圍。林叔權(quán)稱，之所以想到給溫總理寫信，是從任志強上書國務(wù)院一事中受到啟發(fā)。他堅信會得到總理的回復(fù)，并相信自己的主張會被采納。